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移民一定賣樓? 細數3大考慮因素
香港移民潮湧現,近兩年出現很多移民盤,不少更是劈價成交。
"移民急走,蝕讓離場","移民盤降價出讓"。 事實上,筆者在之前的文章便曾提及過,移民,唔等於一定要賣樓。
當然,這兩年因為疫情後遺症,戰爭、通脹、美國加息等問題引致樓價略為回落,但長遠來說,香港的房屋供應一直都長期供不應求。故此長遠來說香港的樓市還是向好,如果你能等一下,等樓巿回升時才放售,便能賺取更多利益。
當你在持有物業的這段期間,留著物業放租,也能為你離開後賺取一筆穩定的現金流,以幫補在外地的開支。
當然,賣不賣樓純屬個人決定,只是,把更多的因素考慮了,便能做一個更深入正確的決定。今天,就讓筆者為大家細看一些常常需要考量到的因素吧。
移民後能不能管理到香港的物業
如果你移民離開香港後,還有可信頼的親友留在香港當地,可以幫你管理你的物業的話,那選擇將其放租,是一個非常好的選擇,一來可以避免因為急著離開而被買家壓價,二來亦能為你留下一條後路。如果真得不適應外地生活,想要重回香港生活,也不用捱貴租,或是要以更高的價格購入物業。
如果沒有親友能依靠的話,便可能需要交給物業管理公司,在這中間便要計算他們的收費了。
有朋友會說,這是資金比較充裕的朋友才能使用這個方法,但事實上,如果你不是一到埗便買屋的話,先行租樓住,香港物業帶來的租金收入也能幫補不小,當然,都要看你在事前的預備功夫做得有多好了。
當地政府的稅收問題
另一個筆者很常聽到的原因是,因為前往的國家是全球徵稅機制,如果不在離開香港前先把物業處理,當你成為當地的稅務居民時,你將來在香港賣出的資產,便需要繳稅給當地政府。
現時,香港人熱門的移居地點,例如英國、美國、澳洲、加拿大,都屬於「全球徵稅」制。但如果你挑的是新加坡,當地採用的是「地域來源徵稅」,即使你成為當地稅務居民後才賣出香港的物業,便也不用繳交任何稅項。
如果你前往的地區,是「全球徵稅」的國家,另一個便要考慮的是,當地有否「底價提升」。
舉個例子,如果你在十年前以500萬買入一單位,現時升至800 萬,你在移民後以900 萬賣出,在有底價提升和沒有的國家,你需要付的稅金便會很不同。
以英國和美國而言,你成為當地稅務居民後,賣出的資產會以購入價計算成本,以上述的例子而言,稅金便會按 900萬 - 500 萬 =400 萬來計算。而如果是澳州或加拿大,他們是以你入境前,單位的巿場價值計算,即 900 萬 - 800萬 =100萬。變相來說,你需要面對的應課稅收入便會大大減少。
即便你前往的國家有開徵資產增值稅的國家,例如上述的四個國家,如果你出售的是自己的主要居所,普遍都設有稅務寬免,即是你在賣出物業時不用被徵稅。
即使你因為移民而不再住在該物業中,也能按自住時間的比例獲得相應的豁免。如果你現時已經要移民,在你決定要急著劈價出售物業前,不妨先算一下你加上這個豁免後的稅金要付多少,才再決定。
如果你前往的是英國,由於當地設有 Private Residence Relief,即你在香港的主要居所可獲「私人居所寬免」,就是在你賣出前9個月不論用途,都屬豁免範圍。簡單點來說,你需繳交的稅金,可能遠比你現在急於求售所割價放棄的利益少很多。
總括來說,如果你移民後才賣樓,付的稅金還沒有現在割價蝕的多的話,不妨等一等。
滙率變動
另外一個不得不忽視的是滙率問題,在計算資產增值稅時,海外資產的購入價及賣出價,都會按當時的滙率折合成移民當地貨幣計算。
簡單點說,如果你買入一家1000萬港元的物業,而移民的目標國家是英國的話,當時買入時的英鎊兌港元滙率約為1:12,你在移民後還是以1000 萬港元賣出,但當時的英鎊兌港元滙率卻跌至為1:10。
對英國政府而言,你因為滙率波動產生了收益,便需要付更多的資產增值稅。當然,這是相對的,你也有可能因為滙率變動,即使出售物業時比購入價為高,但因為英鎊兌港元滙率比購入時更貴而不用付稅金。
決定成為移民盤賣家的一些小細節
如果平衡過各方面的因素,你決定賣盤的話,以下是一些能幫助你避免被壓價壓的很慘的小細節:
不要表現出移民意向,以免被買家借此壓價
即使是要趕及移民期限,亦要擺出不急切的態度,你可以找很多家不同的地產公司、平台放售,以增加被出售的機會,但你在放盤時,不要表示你很急著放售。這樣便很容易被代主理或買家拿捏住壓價。
放盤開價,可以以略低於巿價的價錢放盤,但不要大幅減價,如果你以超低價放售,很容易被買家知道你求賣心切而更進一步壓價。與巿價相比太便宜的房子也會讓人懷疑是不是有潛在問題。
移民是人生一大課題,物業買賣也是一樣,期望今天的這篇文章能幫助你在開展新生活時,作出一個更全面的決定。
撰文:樓巿蔣門人 LUCY
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