香港移民潮湧現，近兩年出現很多移民盤，不少更是劈價成交。

"移民急走，蝕讓離場"，"移民盤降價出讓"。 事實上，筆者在之前的文章便曾提及過，移民，唔等於一定要賣樓。

當然，這兩年因為疫情後遺症，戰爭、通脹、美國加息等問題引致樓價略為回落，但長遠來說，香港的房屋供應一直都長期供不應求。故此長遠來說香港的樓市還是向好，如果你能等一下，等樓巿回升時才放售，便能賺取更多利益。

當你在持有物業的這段期間，留著物業放租，也能為你離開後賺取一筆穩定的現金流，以幫補在外地的開支。

當然，賣不賣樓純屬個人決定，只是，把更多的因素考慮了，便能做一個更深入正確的決定。今天，就讓筆者為大家細看一些常常需要考量到的因素吧。

移民後能不能管理到香港的物業

如果你移民離開香港後，還有可信頼的親友留在香港當地，可以幫你管理你的物業的話，那選擇將其放租，是一個非常好的選擇，一來可以避免因為急著離開而被買家壓價，二來亦能為你留下一條後路。如果真得不適應外地生活，想要重回香港生活，也不用捱貴租，或是要以更高的價格購入物業。

如果沒有親友能依靠的話，便可能需要交給物業管理公司，在這中間便要計算他們的收費了。

有朋友會說，這是資金比較充裕的朋友才能使用這個方法，但事實上，如果你不是一到埗便買屋的話，先行租樓住，香港物業帶來的租金收入也能幫補不小，當然，都要看你在事前的預備功夫做得有多好了。

當地政府的稅收問題

另一個筆者很常聽到的原因是，因為前往的國家是全球徵稅機制，如果不在離開香港前先把物業處理，當你成為當地的稅務居民時，你將來在香港賣出的資產，便需要繳稅給當地政府。

現時，香港人熱門的移居地點，例如英國、美國、澳洲、加拿大，都屬於「全球徵稅」制。但如果你挑的是新加坡，當地採用的是「地域來源徵稅」，即使你成為當地稅務居民後才賣出香港的物業，便也不用繳交任何稅項。

如果你前往的地區，是「全球徵稅」的國家，另一個便要考慮的是，當地有否「底價提升」。

舉個例子，如果你在十年前以500萬買入一單位，現時升至800 萬，你在移民後以900 萬賣出，在有底價提升和沒有的國家，你需要付的稅金便會很不同。

以英國和美國而言，你成為當地稅務居民後，賣出的資產會以購入價計算成本，以上述的例子而言，稅金便會按 900萬 - 500 萬 ＝400 萬來計算。而如果是澳州或加拿大，他們是以你入境前，單位的巿場價值計算，即 900 萬 - 800萬 ＝100萬。變相來說，你需要面對的應課稅收入便會大大減少。

即便你前往的國家有開徵資產增值稅的國家，例如上述的四個國家，如果你出售的是自己的主要居所，普遍都設有稅務寬免，即是你在賣出物業時不用被徵稅。

即使你因為移民而不再住在該物業中，也能按自住時間的比例獲得相應的豁免。如果你現時已經要移民，在你決定要急著劈價出售物業前，不妨先算一下你加上這個豁免後的稅金要付多少，才再決定。

如果你前往的是英國，由於當地設有 Private Residence Relief，即你在香港的主要居所可獲「私人居所寬免」，就是在你賣出前9個月不論用途，都屬豁免範圍。簡單點來說，你需繳交的稅金，可能遠比你現在急於求售所割價放棄的利益少很多。

總括來說，如果你移民後才賣樓，付的稅金還沒有現在割價蝕的多的話，不妨等一等。

滙率變動

另外一個不得不忽視的是滙率問題，在計算資產增值稅時，海外資產的購入價及賣出價，都會按當時的滙率折合成移民當地貨幣計算。

簡單點說，如果你買入一家1000萬港元的物業，而移民的目標國家是英國的話，當時買入時的英鎊兌港元滙率約為1：12，你在移民後還是以1000 萬港元賣出，但當時的英鎊兌港元滙率卻跌至為1：10。

對英國政府而言，你因為滙率波動產生了收益，便需要付更多的資產增值稅。當然，這是相對的，你也有可能因為滙率變動，即使出售物業時比購入價為高，但因為英鎊兌港元滙率比購入時更貴而不用付稅金。

決定成為移民盤賣家的一些小細節

如果平衡過各方面的因素，你決定賣盤的話，以下是一些能幫助你避免被壓價壓的很慘的小細節：

不要表現出移民意向，以免被買家借此壓價

即使是要趕及移民期限，亦要擺出不急切的態度，你可以找很多家不同的地產公司、平台放售，以增加被出售的機會，但你在放盤時，不要表示你很急著放售。這樣便很容易被代主理或買家拿捏住壓價。

放盤開價，可以以略低於巿價的價錢放盤，但不要大幅減價，如果你以超低價放售，很容易被買家知道你求賣心切而更進一步壓價。與巿價相比太便宜的房子也會讓人懷疑是不是有潛在問題。


移民是人生一大課題，物業買賣也是一樣，期望今天的這篇文章能幫助你在開展新生活時，作出一個更全面的決定。

撰文：樓巿蔣門人 LUCY

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