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專家分析︱BNO香港人初到英國租屋注意事項、費用預算、租樓陷阱
香港人持BNO初到英國租屋可能人生路不熟,不幸更可能遇上租屋陷阱!香港人到英國租屋會有什麼流程?除了了解自身需求,例如家庭客要近校區,上班族要近市區,還有什麼注意事項?
英國搵盤網站大比較
租屋第一步就是尋找樓盤。比較熱門的英國租樓網有rightmove和Zoopla,如果想專門找share house,則較多人用SpareRoom。
英國租賃前查證經紀及業主身份
找到心儀物業後,記得做多一步,查清楚放盤人的背景。如果放盤的是經紀,你可以查閲他是否「獨立補償計劃」(Independent Redress Scheme) 的成員,因當局規定所有經紀都要加入該計劃,為市民設立投訴的渠道。你亦可以用英國官方HM Land Registry的查冊功能,或者到Trustpilot評價網站搜尋經紀名字,翻查其他用戶的評語。
如果放盤人是業主,你可查看他有沒有參加「認證計劃」(Accreditation Scheme),該計劃會為業主提供培訓及支援,協助他們履行法律責任。租單位(flat)的話,記得問清楚業主是否有該單位擁有權,該大廈的擁有者和按揭公司是否同意出租,避免放盤人違法出租,甚至因未能支付按揭而趕走租客。
英國租樓收費
由2019年6月開始,業主和經紀在簽約前只可以向住客收取留位費,費用不能超過一周的租金金額,而且租客之後應獲得全數退款。其他睇樓費(Viewing fee)或簽約費( tenancy set-up fee)一概不能收取,詳情可以查閲當地的「租戶費用條例」(Tenant Fees Act)。而業主和經紀收費前,需加入「客戶資金保障計劃」(client money protection scheme),當局更規定經紀要在網站和工作場所明確披露是否成員之一。
訂立租約的時候,業主一般應允許租客入住起碼6個月。訂金方面,如果你一年租金少於5萬英鎊,訂金最多只能是5周的租金;如果一年租金多於5萬英鎊,最多只能收取6周的租金。正常情況下,你可以在租約完結時獲得退款。
英國租樓入住前準備
記得要做一個入住檢查(Inventory check)和核對入住清單(Inventory list)。當你滿意屋內條件後,可簽署入住清單和留下副本。另外,筆者亦建議在遷入遷出單位前拍片影相做記錄,很多時候紀錄不夠仔細,不夠專業,會被經紀要求賠錢整修。
以前最常發生在留學生身上,一來是看不懂租約合同條款細節,二來是紀錄不夠仔細,大問題如水喉漏水,暖氣壞了等,要立即要求業主跟進。小問題包括木板鬆、窗框木邊蛀蟲、門鎖鬆,拉櫃桶「甩咗」等。如果遇上不懷好意的業主,會扣起部份的按金來整修,所以要留相同片來保障自己。
英國租客責任
房屋內的水電煤費以及市政稅,一般由租客支付。而業主必須在屋內每層安裝至少一個煙霧報警器,以及一氧化碳探測器,保障租客安全。其餘大部分裝修應由業主負責,例如房屋結構、排水渠、衛生配件、熱水供應等。
如何避免英國租樓陷阱
其實在香港預先租屋比較理想,尤其優良校網的租盤早已被瘋搶。加上港人在當地沒有Credit Check,即是調查租客在英國的家庭收入及以往租務記錄。曾有個案事主打算租住校網較好的Kensington ,但業主要求一次繳付兩年租金,約40萬港元,影響預算。
另外亦留意不要租住劏房!倫敦部份大屋會劏出多間細房,令住客沒有確實地址,上報的地址跟政府登記的有出入,便無法建立信用評級,日後找工作﹑申請銀行賬戶﹑按揭借貸等比較麻煩。
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資料來源:Sakura Global櫻之環球置業市場分析及研究部主管李明輝