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單名定聯名? 物業想甩名? - 即睇甩名步驟+印花稅
香港樓價高企,單人買樓或會較吃力,於是許多情侶、夫妻會選擇一同買樓,減輕財政壓力。然而,雙人申請按揭時便不得不面對一大難題,物業應是單名,還是聯名呢?物業是共同努力而來的,所以聯名較合理?但考慮到未來或要「甩名」,所以單名較方便?要下決定便須先了解清楚!今期smartME便介紹聯名的形式及優劣,整理「甩名」的步驟與細節,讓你可以安心置業!
聯名形式
只要物業持有人多於一人,該物業即可被視為聯名物業,買賣整個物業須所有業主同意。聯名分為兩種:
1. 聯權共有
所有持有人共同擁有物業的全部業權,持有人的業權是均等的,在法律層面上保障了所有業主的同等權益。此形式又被俗稱為「長命契」,意即業主們會「鬥長命」,因其中一名物業持有人離世後,無需任何手續,其他在世持有人將會自動繼承其業權。因此,最長命的業主將會自動獲得物業的全部權益,而先離世的業主,其業權不會成為遺產,亦不能列入遺囑之內。
2. 分權共有
每名物業持有人均擁有物業的一部分業權,所以業主間的產權未必會是均等,而是按所擬定的比例持有產權。分權持有人能在不經其他業主同意下,出售自身持有的業權。其中一名持有人離世後,所持有的產權比例將成為其遺產。
聯名優劣
好處:
- 聯名物業在申請按揭貸款時,所有業主的收入可一同計算,較容易符合銀行的供款與入息比率,並通過壓力測試
- 需要所有業主的同意及簽名才能作出影響整個物業的決定,如:出租、出售等,保障了業主不被其他業主的擅自行動影響
- 聯權共有的情況下,其中一名持有人去世後,其他業主可自動繼承物業,避免了親友間爭奪遺產的情況
- 如物業是與近親聯名擁有,可以近親轉讓的方式讓其中一人擁有全部業權,以此爭取在轉按或加按中獲得更高成數,套現出更多資金作周轉
壞處:
- 現時樓市中首置人士的優惠較多,而聯名物業會使所有業主失去首置身份,入手新物業時將須繳交更高的從價印花稅,亦失去首置的按揭優惠
- 貸款額將全數顯示在所有業主各自的信貸報告中,所顯示的貸款額並不會按業權比例減少,影響業主的信貸能力
- 物業的相關決定需要所有業主同意,在未能達成共識下物業只能維持現狀
- 聯權共有下,一位業主也被視為擁有全部業權,業主將需承受其他業主所做成的產權問題。在分權共有下,業主若欠債而業權份額被拍賣,其他聯名業主為物業作決策便變得麻煩
- 轉讓業權時,須支付各種費用,如:印花稅、律師費及行政費等
「甩名」印花稅與步驟
聯名物業的業主因各種原因,或會想將產權轉讓給其他業主,即為「甩名」。轉讓程序會透過律師樓進行,簽署「轉讓契」,將一方業權轉賣予其他業主,完成轉讓後賣家將能重獲首置身份。
轉讓亦須繳付印花稅,印花稅率視乎業主間的關係而定。若物業承讓人為近親,則可採用近親轉讓,近親包括父母、配偶、子女及兄弟姐妹。近親轉讓可採用第2標準稅率計算從價印花稅,金額由$100至樓價的4.25%不等。若承讓人是非近親者,則須按產權比例計算印花稅,稅率為15%,即稅金為:業權比例x樓價x印花稅率。
轉讓過程中,會在正式「甩名」前到銀行申請轉按,若按揭情況不理想,業主可隨時取消「甩名」,而無須支付額外支出。整個「甩名」過程耗時約1-2個月。轉讓步驟如下:
- 雙方簽署轉讓臨時合約,訂明物業、交易、買賣雙方等相關資料
- 到銀行進行轉按
- 轉按獲批後,再到律師樓處理手續,律師樓會安排支付印花稅
「甩名」注意事項
既然能「甩名」,是否代表可以先選擇聯名,待有需要時再轉為單名呢?實際上「甩名」並不一定能達致理想效果,有數樣事項值得留意:
1. 須再進行壓力測試
轉讓業權時,剩餘的業主須再次接受銀行壓力測試,以判別業主能否負擔新按揭,若剩餘的業主收入不足,轉讓人在「甩名」後或須成為原有物業的擔保人,影響日後申請其他按揭
2. 不能壓低轉讓價
印花稅以轉讓價作計算,但業主也不能刻意壓低轉讓價,若轉讓價偏離市價太多,稅局有權在7年內以市價追討稅金
3. 罰息期
銀行按揭一般設有罰息期,在期內轉讓須繳付額外罰息
4. 未落成單位
樓花及預售單位在落成前,不能作轉讓或轉售
5. 阻礙新物業的按揭申請
因一般而言夫妻會居住在同一單位,若聯名物業的持有人為夫妻,一方「甩名」後另置物業,申請新按揭時,銀行或會質疑新物業的用途並非自住
6. 額外印花稅
若是近親轉讓,即使物業尚未渡過額外印花稅(SSD)的3年鎖期,也毋須繳付SSD稅項,但「甩名」後將會重新計算SSD鎖期。若非近親轉讓則不能豁免SSD
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