香港樓價高企，單人買樓或會較吃力，於是許多情侶、夫妻會選擇一同買樓，減輕財政壓力。然而，雙人申請按揭時便不得不面對一大難題，物業應是單名，還是聯名呢？物業是共同努力而來的，所以聯名較合理？但考慮到未來或要「甩名」，所以單名較方便？要下決定便須先了解清楚！今期smartME便介紹聯名的形式及優劣，整理「甩名」的步驟與細節，讓你可以安心置業！

聯名形式

只要物業持有人多於一人，該物業即可被視為聯名物業，買賣整個物業須所有業主同意。聯名分為兩種：

1. 聯權共有

所有持有人共同擁有物業的全部業權，持有人的業權是均等的，在法律層面上保障了所有業主的同等權益。此形式又被俗稱為「長命契」，意即業主們會「鬥長命」，因其中一名物業持有人離世後，無需任何手續，其他在世持有人將會自動繼承其業權。因此，最長命的業主將會自動獲得物業的全部權益，而先離世的業主，其業權不會成為遺產，亦不能列入遺囑之內。

2. 分權共有

每名物業持有人均擁有物業的一部分業權，所以業主間的產權未必會是均等，而是按所擬定的比例持有產權。分權持有人能在不經其他業主同意下，出售自身持有的業權。其中一名持有人離世後，所持有的產權比例將成為其遺產。

聯名優劣

好處：

1. 聯名物業在申請按揭貸款時，所有業主的收入可一同計算，較容易符合銀行的供款與入息比率，並通過壓力測試
2. 需要所有業主的同意及簽名才能作出影響整個物業的決定，如：出租、出售等，保障了業主不被其他業主的擅自行動影響
3. 聯權共有的情況下，其中一名持有人去世後，其他業主可自動繼承物業，避免了親友間爭奪遺產的情況
4. 如物業是與近親聯名擁有，可以近親轉讓的方式讓其中一人擁有全部業權，以此爭取在轉按或加按中獲得更高成數，套現出更多資金作周轉

壞處：

1. 現時樓市中首置人士的優惠較多，而聯名物業會使所有業主失去首置身份，入手新物業時將須繳交更高的從價印花稅，亦失去首置的按揭優惠
2. 貸款額將全數顯示在所有業主各自的信貸報告中，所顯示的貸款額並不會按業權比例減少，影響業主的信貸能力
3. 物業的相關決定需要所有業主同意，在未能達成共識下物業只能維持現狀
4. 聯權共有下，一位業主也被視為擁有全部業權，業主將需承受其他業主所做成的產權問題。在分權共有下，業主若欠債而業權份額被拍賣，其他聯名業主為物業作決策便變得麻煩
5. 轉讓業權時，須支付各種費用，如：印花稅、律師費及行政費等

「甩名」印花稅與步驟

聯名物業的業主因各種原因，或會想將產權轉讓給其他業主，即為「甩名」。轉讓程序會透過律師樓進行，簽署「轉讓契」，將一方業權轉賣予其他業主，完成轉讓後賣家將能重獲首置身份。

轉讓亦須繳付印花稅，印花稅率視乎業主間的關係而定。若物業承讓人為近親，則可採用近親轉讓，近親包括父母、配偶、子女及兄弟姐妹。近親轉讓可採用第2標準稅率計算從價印花稅，金額由$100至樓價的4.25%不等。若承讓人是非近親者，則須按產權比例計算印花稅，稅率為15%，即稅金為：業權比例x樓價x印花稅率。

轉讓過程中，會在正式「甩名」前到銀行申請轉按，若按揭情況不理想，業主可隨時取消「甩名」，而無須支付額外支出。整個「甩名」過程耗時約1-2個月。轉讓步驟如下：

1. 雙方簽署轉讓臨時合約，訂明物業、交易、買賣雙方等相關資料
2. 到銀行進行轉按
3. 轉按獲批後，再到律師樓處理手續，律師樓會安排支付印花稅

「甩名」注意事項

既然能「甩名」，是否代表可以先選擇聯名，待有需要時再轉為單名呢？實際上「甩名」並不一定能達致理想效果，有數樣事項值得留意：

1. 須再進行壓力測試

轉讓業權時，剩餘的業主須再次接受銀行壓力測試，以判別業主能否負擔新按揭，若剩餘的業主收入不足，轉讓人在「甩名」後或須成為原有物業的擔保人，影響日後申請其他按揭

2. 不能壓低轉讓價

印花稅以轉讓價作計算，但業主也不能刻意壓低轉讓價，若轉讓價偏離市價太多，稅局有權在7年內以市價追討稅金

3. 罰息期

銀行按揭一般設有罰息期，在期內轉讓須繳付額外罰息

4. 未落成單位

樓花及預售單位在落成前，不能作轉讓或轉售

5. 阻礙新物業的按揭申請

因一般而言夫妻會居住在同一單位，若聯名物業的持有人為夫妻，一方「甩名」後另置物業，申請新按揭時，銀行或會質疑新物業的用途並非自住

6. 額外印花稅

若是近親轉讓，即使物業尚未渡過額外印花稅（SSD）的3年鎖期，也毋須繳付SSD稅項，但「甩名」後將會重新計算SSD鎖期。若非近親轉讓則不能豁免SSD

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