物業按揭類型眾多，除了最為人熟知的「首按」外，「轉按」、「二按」、「加按」等名稱也很常見，這些按揭名稱相似，但實際含義卻是大相逕庭，想要買樓置業的人士便需要了解清楚。在眾多的按揭類型當中，最吸引的可能是能套現的「轉按」。在低息環境下，常常聽聞「轉按套現」。到底「轉按」是甚麼？為何按揭也能套現？今期smartME將一一拆解這些問題！

物業轉按

「轉按」即是將物業按揭從原來的銀行轉到另一銀行，同樣具有按揭成數限制。

「轉按」主要分為2種分式：

1. 平手轉按

將尚未完成供款的貸款額，轉移到另一銀行，過程中貸款總額並不會增加

2. 轉按套現

轉移貸款到另一銀行時，進行重新估價，物業升值的情況下，便能增加貸款總額，由此套取出現金

好處

在合適的情況下，進行「轉按」能為業主帶來好處。最直觀的好處便是採用「轉按套現」的方式，透過物業升值進行套現，但實際上除此之外，「轉按」還能為業主帶來更多好處。

• 轉移至低利息貸款計劃

有些銀行的按揭計劃在剛開始的數年會提供超低息優惠，若想在優惠結束後繼續享受低息貸款，業主可選擇轉移貸款至其他同樣給予超低息優惠的銀行。另外，在低息環境下，業主也可以「轉按」獲得較低利率的按揭計劃。

• 獲取現金回贈

物業按揭市場競爭激烈，許多銀行會提供各種現金回贈吸引業主進行「轉按」。回贈金額視乎樓價、貸款額而定，業主重複進行「轉按」便能多次賺取回贈。

• 開設Mortgage Link 戶口

即使當下未有現金周轉的必要，若原來的按揭銀行不提供Mortgage Link 戶口，一些業主也會以「轉按」在新承按的銀行開設戶口。Mortgage Link 戶口即是高息按揭存款戶口，存款利率與按揭利率掛鈎，能對沖供樓的利息。

• 甩「二按」

許多業主除了「首按」外，還有參與發展商「二按」，以此獲得高成數按揭。為免支付「二按」低息蜜月期後的高利息，屆時業主可將「首按」及「二按」一同轉移到其他銀行。達到財務整合的效果，同時以樓價升值的金額甩走「二按」。

• 甩名

「轉按」的過程中，會重新填寫貸款資料，可由此為擔保人甩名，取消對擔保人置業按揭的影響。

• 甩按揭保險

不少業主在「首按」時為借取高成數貸款，購買了按揭保險。若物業及後升值，即使「轉按」時貸款額不變，貸款成數也會減少，申請人便可以申請保費退款。退款比率隨時間減少，首年可退回40%，次年是25%，第三年則是15%，超過三年便不能退款。

風險與限制

雖然「轉按」看似具備諸多好處，但實際上「轉按」也存有一些風險及限制，建議業主自行衡量承擔能力。

• 壓力測試

「轉按」需重新進行壓力測試，一般而言以申請人每月供款不超過入息50%或60%作計算。然而，經濟環境變差等因素下，銀行審批按揭的要求或會變得嚴謹，令申請人可申請的貸款率變少，達不到理想的效果。

• 樓價貶值

「轉按」中很多好處都是建基於物業升值，但物業並不一定會持續升值。若不幸遇上跌市等情況令物業貶值，又或是銀行估價不似預期，業主反而會得不償失。

• 罰息期

大部分銀行批核貸款時，均設有罰息期，在規定時間內申請人提早還款便需償還罰款。若申請人在罰息期內完成「轉按」，即等同提早還款，須支付罰息。業主可在罰息期完結前約3個月開始申請「轉按」，以待罰息期結束立刻完成「轉按」。

• 樓花

樓花在未收樓前不可進行「轉按」，在收樓前3個月可提早申請「轉按」，並在收樓後提取貸款。若發展商延遲交樓，業主則同樣會延後獲取貸款。