不少想上車嘅家庭最近都留意多咗「銀主盤」，原因係銀主盤嘅售價一般比市價便宜。不過坊間有傳言稱購買銀主盤有額外費用、銀主盤無法承造按揭，或者有人認為銀主盤按揭成數偏低，以上種種原因都係因為大家缺少對銀主盤嘅了解，令人卻步。到底這些傳言是否真實? 今日smartME詳細同大家講解什麽是銀主盤，以及按揭事項需要注意的地方。
什麼是銀主盤?
原業主為物業承造按揭後，如因財務困難，未能償還物業貸款，導致斷供，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，銀行或其他債權人便有權收回物業，沒收作為抵押品放售或拍賣，令按揭申請人可償還債務。這些物業就被稱為銀主盤，出售所得的資金會先用於償還銀行的貸款，餘下金額會給予原業主。
銀主盤也可以具備投資潛力，一般銀主盤的價值通常會比一般市場價格低，普遍比巿價低一至兩成，因為銀行希望能夠快速出售這些物業以回收貸款。如果能夠在低價購買銀主盤並進行改善，有可能在未來獲得資本增值。當然也有其他因素可以而影響銀主物業的價值，例如內部裝修、景觀、樓層等。
銀主盤買賣程序
銀行或債權人在收回物業時，會先估價再放售。
從買賣程序方面而言，銀行或債權人收回物業後，一般會經物業代理放售，或者是公開拍賣競價。
如經物業代理放售的銀主盤，買賣程序與一般二手市場的物業買賣流程基本上相同。
如銀主盤是以公開拍賣形式拍賣，競投者成功投得物業後，需即時簽署正式買賣合約及相關文件，並即時繳付訂金予賣方。如有需要，成功競投者可自行往銀行申請按揭。
銀主盤無法承造按揭？
坊間有傳言銀主盤無法承造按揭，從按揭息率或年期來看，銀主盤與普通私樓並無分別。有人認為銀主盤按揭成數偏低，但其實沒有規定銀主盤不能承造較高成數的按揭，只是一般私人物業可以選擇較長時間的成交期，或者要承造的按揭保險申請時間達致3個星期，導致成交期可達兩個月。但銀主盤的成交期一般只有1個月，在未必夠時間承造按揭保險的情況下，最高按揭成數只有6成，故出現銀主盤按揭成數偏低的情況。
以下是不同類型嘅銀主盤，影響按揭成數的情況:
1. 樓齡大
按金管局規定，現時按揭最長供款年期的上限是30年。一般而言，銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期，以較短者為準。
一般大型屋苑，由於成交量交活躍。銀行較願意承造長年期按揭。但若果是屬於舊區單幢式舊樓，由於流轉低、或管理欠奉，銀行只能改以低於70年減樓齡計算，也見過有個案可以用「80減樓齡」計算，但需要是藍籌屋苑，例如美孚新邨，雖然樓齡達50年，銀行仍願意批出30年期的按揭。
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若申請六成或以下按揭，大部分銀行以「75減樓齡」及「75減人齡」判斷最高供款年期。例如，樓齡為40年，最長按揭年期為「75-40」年，即35年;
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假如人齡為45歲，最長按揭年期為「75-45」年，即30年。。由於「以較短者為準」，最長還款期將為30年。
2.唐樓
唐樓質素會影響按揭成數。如果樓齡於50年以下及有保養維修情況下，銀行及按揭保險公司批出高成數按揭的機會較高。換言之，如果唐樓樓齡大於50年、違例結構性改動、有僭建改動、有劏房的情況等，則有機會批出低成數按揭。
如果按揭保險公司未能批出高成數按揭，客人最多只可向銀行按揭7成。若申請6成或以下按揭，一般銀行以「75減樓齡」及「75減人齡」釐定最高按揭年期，假如唐樓樓齡超過45年，則不能申請最長30年還款期。
- 唐樓樓齡為65年，最長按揭年期為「75-65」年，即10年;
- 假如人齡為55歲，最長按揭年期為「75-55」年，即20年。
由於「以較短者為準」，最長還款期將為10年
題外話：唐樓按揭成數最高是多少？ 
*基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。
3.村屋
村屋按揭的供款期年期一般最長為25年，但要視乎買家年齡、村屋樓齡及業權轉讓限制。銀行不會接受以下類型的村屋按揭保險申請
- 樓花在獲批滿意紙前
- 祖傳土地，或稱「租堂地」
- 因年代久遠而契約不齊全的「舊屋地」
因應業權尚未正式轉讓，故銀行不會接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭。
沒有轉讓限制的村屋符合按保資格，銀行普遍以「65年減去村屋樓齡」作為計算按揭年期的準則，最高按揭成數 85% ，如果沒有申請按揭保險，則以「55年減去樓齡」計算供款年期上限。
4.綠表
綠表泛指交還公屋，以換取購買居屋權利的人士，買家不需經房委會或房協作資產及入息審查。購買房委會居屋最高可獲批95%按揭；但若購入房協居屋的綠表買家則最高只能申請90%按揭，最長年期25年。
未補地價居屋的銀行按揭最長供款年期為 25 年，比一般私樓按揭可選的最長供款年期短 5 年，但由政府向銀行提供一次30年擔保期進行按揭貸款，故毋須進行壓力測試。補地價之後，銀行會視之為私人住宅按揭，採用與私樓相同的準則向買家審批按揭年期。
注意事項
- 查清楚物業財務現況
- 原業主是否有按揭以外的債務，或者物業是否屬於財務機構登記的地址，以免債權人或財務公司滋擾新買家。
- 買方需自行查核地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等是否存在欠款，否則會有機會承擔有關財務責任。
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